Kiracı Tahliyesi Nasıl Yapılır? Tahliye Nedenleri ve Hukuki Süreç

Kiraya verenin kiracıyı taşınmazdan çıkarmak istemesi, kira sözleşmesini tek taraflı olarak dilediği zaman sona erdirebileceği anlamına gelmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye için Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen bir sebebe dayanılması ve ilgili usulün takip edilmesi gerekir.

Tahliye süreci; kira borcunun ödenmemesi, geçerli tahliye taahhüdü, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar ya da sözleşmenin on yıllık uzama süresini tamamlaması gibi nedenlere dayanabilir. Her nedenin şartları ve başvuru süreleri farklıdır.

Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiracı otomatik olarak çıkarılabilir mi?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yalnızca sözleşme süresinin dolması, kural olarak kiraya verene tahliye hakkı vermez. Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.

Kiraya veren ise on yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, kanunda belirtilen bildirim süresine uyarak herhangi bir neden göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Sürenin hesabı sözleşmenin başlangıç tarihi, ilk sözleşme süresi ve uzama dönemleri dikkate alınarak yapılmalıdır.

Kiracı hangi durumlarda tahliye edilebilir?

Kira borcunun ödenmemesi

Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren yazılı ihtar veya icra takibi yoluna başvurabilir. Kiracıya kanuni ödeme süresinin tanınması gerekir. Süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde tahliye davası veya tahliyeli icra takibi gündeme gelebilir.

Ayrıca bir kira yılı içerisinde kira bedelinin zamanında ödenmemesi sebebiyle iki haklı ihtarın oluşması durumunda, kiraya veren kira yılının sona ermesinden itibaren kanunda belirtilen süre içinde tahliye davası açabilir. İhtarların hukuken geçerli olup olmadığı somut olay bakımından ayrıca incelenmelidir.

Tahliye taahhütnamesi

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir veya tahliye davası açabilir.

Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan, tarihi sonradan doldurulan veya irade sakatlığı iddiasına konu olan belgelerde geçerlilik tartışması doğabilir. Belgenin düzenlenme biçimi ve içeriği ayrıntılı değerlendirilmelidir.

Kiraya verenin veya yakınının ihtiyacı

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde tahliye talep edebilir.

Soyut veya gelecekte gerçekleşmesi belirsiz bir ihtiyaç yeterli olmayabilir. Mahkeme ihtiyacın gerçekliğini ve devamlılığını olayın koşullarına göre değerlendirir. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanması da hukuki sonuç doğurabilir.

Yeni malikin ihtiyacı

Kiralanan taşınmazı sonradan satın alan yeni malik, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek ve zorunlu ihtiyacı varsa tahliye isteyebilir. Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak altı ay sonra dava açabileceği gibi sözleşme döneminin sonuna bağlı yolu da tercih edebilir.

Bir aylık bildirim süresi ve dava tarihi yanlış hesaplandığında hak kaybı yaşanabileceğinden tapu devri ile kira sözleşmesinin tarihleri birlikte incelenmelidir.

Yeniden inşa veya esaslı onarım

Kiralananın yeniden inşası, imarı, genişletilmesi ya da esaslı onarımı sırasında kullanımın mümkün olmaması hâlinde tahliye talep edilebilir. Planlanan çalışmanın zorunlu ve esaslı olması gerekir; basit tadilatlar her durumda tahliye nedeni oluşturmaz.

Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye süreci bu kapsamın istisnaları arasındadır.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlendikten sonra dava yoluna gidilebilir. Dava şartının yerine getirilmemesi, davanın usulden reddine yol açabilir.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Tahliye davasının süresi mahkemenin iş yüküne, delillerin kapsamına, tebligat sürecine ve istinaf başvurusu yapılıp yapılmamasına göre değişir. Bu nedenle kesin bir süre vermek mümkün değildir. Sürecin uzamaması için doğru tahliye nedeninin seçilmesi, sürelerin kaçırılmaması ve belgelerin eksiksiz sunulması önemlidir.

Sık sorulan sorular

Kiracı kirayı düzenli ödüyorsa tahliye edilebilir mi?

Kiranın düzenli ödenmesi tek başına tahliyeyi tamamen engellemez. Gerçek ihtiyaç, geçerli tahliye taahhüdü veya kanundaki diğer nedenler varsa tahliye gündeme gelebilir.

Ev satılırsa kiracı hemen çıkmak zorunda mıdır?

Hayır. Satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve tahliye için kanuni şartlara uymalıdır.

Kiraya veren kilidi değiştirebilir mi?

Mahkeme veya icra yoluyla tahliye tamamlanmadan kiracının kullanımını zorla engelleyen işlemler hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir. Tahliye, kanuni yollarla yürütülmelidir.

Bilgilendirme notu: Bu içerik genel bilgi sunar; hukuki danışmanlık niteliğinde değildir.